小区内业主分摊的共用面积和公共部位

小区内业主分摊的共用面积和公共部位

                  ————业主共有部分的持份权

即将出台的《物权法》第一次以法律的形式明确了建筑物的区分所有权，所谓建筑物的区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一座区分建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专用部分所有权、对建筑物共有部分享有的共有部分持份权、以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权的总称。                        区分所有权有区分所有权人对专有部分的专有权、对共有部分的持份共有权和基于共同关系产生的成员权三部分组成。目前业主主要实现的是对其专有部分享有的专有权和通过业主大会实现的成员权。

《物权法》的出台将要明确业主对共有部分享有的权利，解决了小区内的共有部分的归属问题，以后业主关心的不再仅仅是属于自己的专有部分，而且还包括共有部分，如车位、公有设施等，因此业主有必要明确其享有共有权的共有部分的组成和分摊。   

业主享有共有权的共有部分分为两个方面：第一个方面是已经在专用部分分摊的共有建筑面积。包括：①作为公共使用部分的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、走廊、地下室、值班警卫用房等以及为整栋楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；②单元与共用建筑之间的墙体水平投影面积的一半，以及外墙（包括山墙）水平投影面积的一半。按照我国有关规定，这部分共用面积在使用上坚持共同共有，不分份额，在面积分担上则采用按分共有的形式。

第二个方面是没有分摊的共有部分，这也是开发商与业主产生争议的部分，但从目前实际来看，这部分共有部分是由开发商实际控制。没有分摊的共有部分包括：①独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室；作为公共休憩、绿化等场所的架空层。②建在幢内或幢外相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为多幢或本幢服务的设备、管理用房。③建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房。④会所、幼儿园、俱乐部等公共场所。⑤小区内的经营用房。⑥小区内的车位、停车场等。这些共有部分的归属，双方有约定的按照约定；没有约定或者约定不明，除开发商能够证明其享有所有权外，属于业主所有。